Los bienes raíces libaneses no siguen siendo caros porque el país simplemente carece de tierras o porque el Líbano tendría una preferencia cultural insuperable por la piedra. Se mantuvo caro porque, durante casi veinte años, todo un sistema bancario, monetario, fiscal y político impidió que los precios de la vivienda alcanzaran los ingresos reales de quienes se suponía que los compraran.
La crisis inmobiliaria no comenzó en octubre de 2019. A principios de 2011, las ventas estaban disminuyendo, el inventario de apartamentos no vendidos estaba aumentando y los desarrolladores estaban encontrando cada vez más difícil disponer de grandes áreas construidas durante los años de euforia. La crisis bancaria no creó este desequilibrio. Ha eliminado los mecanismos para ocultarlo.
Incluso hoy, la corrección sigue siendo difícil de medir. Los precios mostrados son a menudo aquellos que los propietarios quieren conseguir, no aquellos a los que en realidad estarían de acuerdo en vender. Algunas de las transacciones entrañan bienes muy especiales, en los barrios más buscados, adquiridos por los expatriados. El crédito inmobiliario casi se ha ido. La vivienda vacante no es re-marketed rutinariamente. Los bancos y promotores en dificultad siguen aplazando el reconocimiento de sus pérdidas siempre que puedan.
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El resultado es un mercado extraño: los volúmenes pueden regresar por unos meses sin que el poder adquisitivo local se haya recuperado; los precios pueden parecer estables como su valor real disminuye; y un apartamento puede mantener un precio nominal alto mientras que permanece sin vender y producir prácticamente ningún ingreso.
La década que el banco hizo la demanda
Entre principios del decenio de 2000 y principios del decenio de 2010, el Líbano experimentó un dramático aumento de las propiedades inmobiliarias. Según las estimaciones disponibles, se calcula que el precio de la vivienda se ha triplicado aproximadamente entre 2003 y 2013, mientras que se calcula que el precio de la tierra ha aumentado en casi siete veces entre 2005 y 2012. Este aumento no correspondía a un aumento comparable de la productividad, los salarios o el crecimiento demográfico suficientemente fuerte para explicarlo.
Fue posible por primera vez por la aparente estabilidad del libro. La tasa de 1.507,5 libras por dólar dio la impresión de que los ingresos, los ahorros y los precios inmobiliarios en dólares se basaban en una base sólida. Mientras los bancos atraigan suficientes depósitos de divisas, esta paridad podría ser defendida. Los hogares pidieron prestados más de quince, veinte o a veces treinta años a condición de que sus ingresos futuros siguieran siendo relativamente predecibles.
El sistema bancario alimenta la demanda a través de dos canales. Financió compradores, pero también promotores. Por lo tanto, los proyectos podrían iniciarse incluso antes de que todos los apartamentos fueran vendidos. Cuando una vivienda permanecía en el mercado, el banco rara vez tenía interés en causar una rápida caída de su precio: esto habría devaluado la garantía de préstamo concedida al promotor y obligado a la institución a reconocer una pérdida.
La relación entre bancos y promotores no estaba necesariamente basada en el fraude. Fue el resultado de una comunidad de intereses contables. El desarrollador necesitaba tiempo para vender sin romper precios; el banco necesitaba el activo para mantener un valor suficientemente alto en sus cuentas. Mientras se pagara, refinanciara o reestructurara el interés, el proyecto podría seguir siendo oficialmente viable incluso si su rentabilidad económica se deteriorara.
Los préstamos subvencionados ampliaron el movimiento. La Asociación de Bancos del Líbano estimó que más de 132.000 hogares de bajos y medianos ingresos habían recibido más de 13 mil millones de dólares en préstamos con ayuda. La Corporación Pública de Vivienda proporcionó un promedio de aproximadamente 5.000 préstamos al año y había financiado a unas 76.000 familias para finales de 2017. El límite máximo para algunos préstamos era de 270 millones de libras, es decir, unos 180.000 dólares a la tasa oficial, con una tasa de interés del 3,74%.
Los techos para otros dispositivos se elevaron mucho más alto. En 2017, una circular del Banco del Líbano levantó el límite máximo para algunos préstamos de vivienda subvencionados distribuidos por bancos comerciales de £800 millones a £1.200 millones, o casi $796.000 a la tasa fija del tiempo. Los bancos podrían financiar hasta el 75% del valor de la propiedad. Ya no se trata sólo de ayudar a los hogares modestos a comprar viviendas comunes: parte del plan también apoya adquisiciones relativamente costosas.
En 2018, en aproximadamente un mes se consumió un nuevo sobre de 500 millones de dólares disponible por el Banco del Líbano. Cuando se suspendieron los subsidios, el sector perdió de repente un componente esencial de su demanda. El mercado no descubrió una nueva dificultad. Destacó su dependencia de un crédito cuyo precio se redujo artificialmente.
Desde 2015, las llamadas operaciones de « ingeniería financiera » del Banco del Líbano retrasaron aún más el ajuste. Ofrecieron a los bancos altos rendimientos y swaps para atraer o retener las monedas necesarias para el sistema. No financiaron directamente cada sitio, pero apoyaron los balances bancarios, depósitos y liquidez general en los que dependían los préstamos a los desarrolladores y compradores. Así pues, el precio inmobiliario se apoya en un mecanismo financiero cada vez más alejado de la capacidad productiva de la economía.
A esto añadió el papel de la diáspora. La transferencia de expatriados, ingresos obtenidos en los países del Golfo y capital regional han apoyado durante mucho tiempo las compras en Beirut, Metn, Baabda, Kesrouan y algunas zonas costeras y montañosas. Parte de esta solicitud fue genuina: los expatriados compraron vivienda familiar, prepararon un retorno o trataron de mantener un vínculo con el país. Pero los promotores eventualmente trataron a esta clientela, más solvente que los residentes, como si representara la demanda ordinaria.
La historia de la escasez de suelo hizo el resto. Beirut es una ciudad densa, las parcelas de construcción son limitadas y la propiedad de la tierra se concentra. Esto justifica una prima en algunos trimestres. Sin embargo, esto no es suficiente para explicar un aumento del 600 por ciento en los precios de la tierra en unos pocos años, especialmente cuando miles de viviendas terminadas permanecen vacías. Un terreno es raro en el sentido físico; Sin embargo, no tiene valor ilimitado. Su valor depende de los ingresos que la vivienda construida sobre ella puede producir o del precio que un comprador solvente puede pagar.
Por último, la tributación alentó la retención. Un propietario podría mantener una vivienda vacía a la espera de un aumento futuro sin tener que soportar un costo anual suficientemente alto para obligarla a vender o alquilar. Las exenciones y debilidades de la tributación de viviendas vacantes han transformado edificios enteros en reservas valiosas. Una estimación para Beirut calculó la pérdida de ganancias de la ciudad en más de $33 millones y la pérdida del estado central de casi $100 millones relacionados con la exención histórica de la vivienda vacante declarada. Existen estimaciones más elevadas, pero en parte se basan en declaraciones excesivas de vacantes a fin de reducir los impuestos; Por lo tanto, también miden el alcance de la evasión fiscal.
Una crisis abierta desde 2011, oculta hasta 2019
La inversión fue notable antes de la quiebra del sistema bancario. El número de transacciones inmobiliarias aumentó de aproximadamente 82.984 en 2011 a 64.248 en 2016, lo que representa una disminución del 22,5%. Los precios mostrados resistieron. Esta divergencia entre volúmenes y precios es clásica en un mercado donde los vendedores pueden esperar: la corrección comienza con la desaparición de los compradores, no por una reducción inmediata de los anuncios.
En 2015, el precio medio cobrado por un nuevo apartamento en el primer piso del municipio de Beirut se estimó en $3.720 por metro cuadrado. La superficie media era de 238 metros cuadrados, a un precio cercano a 885.000 dólares. En el centro de la ciudad, el promedio fue de $6,679 por metro cuadrado por 331 metros cuadrados, que situó el apartamento típico por encima de $2,2 millones.
Estas dimensiones muestran uno de los errores del período. La oferta estaba orientada hacia grandes áreas y hacia segmentos medio-alto y lujoso, porque el alto precio de la tierra y el costo financiero empujaron a los promotores a maximizar la facturación por unidad. Sin embargo, la clientela local capaz de comprar apartamentos de 250 a 350 metros cuadrados ya era limitada. Cuando el capital del Golfo se desaceleró y subvencionó préstamos, el stock se hizo imposible de disponer normalmente.
En 2018, había cerca de 3.600 nuevos apartamentos sin vender en Beirut. Los préstamos a los desarrolladores y compradores inmobiliarios se estimaron en casi $24 mil millones, o más de un tercio del crédito bancario del sector privado. El proyecto Legacy One, con 250 millones de dólares para comprar más de 200 viviendas sin vender, ni siquiera representó el 10% de las acciones estimadas en la capital. Este tipo de iniciativa podría identificar temporalmente a algunos promotores; no podía restaurar la solvencia de la aplicación.
Los primeros cinco meses de 2018 tuvieron 22.707 transacciones, menos 21% año tras año. Su valor notificado, unos 3.200 millones de dólares, había disminuido en un 15,6%. De nuevo, la contracción de los volúmenes era más clara que la de los valores. Los apartamentos que todavía se venden eran a menudo los mejores ubicados o aquellos para los que el vendedor aceptó un descuento no visible en los precios publicados.
La bancarrota de Sayfco en mayo de 2018 es uno de los símbolos más claros de esta crisis antes de 2019. El grupo había elaborado proyectos con un valor total estimado de aproximadamente 2.000 millones de dólares. Unos 600 compradores fueron expuestos en varios programas, incluyendo Panorama en Mar Roukoz, Suites Faqra y Saint Thomas en Nabay. Panorama tenía cerca de 270 clientes; algunos habían estado esperando su apartamento durante varios años cuando se anunció el proyecto como aproximadamente el 90% completo.
Los compradores que ya han pagado gran parte del precio han descubierto que las hipotecas bancarias impiden la entrega de valores. En algunos reglamentos propuestos, se les habría pedido que pagaran otros 10.000 dólares para permitir el levantamiento de hipotecas y el registro. Los clientes y sus representantes hicieron cargos de bancarrota fraudulenta; Deben ser denunciados como acusaciones, no como una calificación judicial definitiva. Pero el caso revela el principal problema económico: los avances de los compradores, los préstamos bancarios, las garantías hipotecarias y la financiación de otros proyectos habían creado un enredo en el que el apartamento pagado no era necesariamente un activo libre de cualquier deuda.
Sayfco no fue un accidente aislado en un mercado sano. Su caída mostró que un promotor podía mostrar tierras y proyectos de alto valor sin liquidez y sin poder entregarlos. También mostró que el valor de libro de un proyecto dependía de los precios que aún no se habían probado para ventas rápidas.
Los bancos ayudaron a posponer esta prueba. Cuando recuperaron bienes inmuebles en liquidación de reclamaciones, la ley normalmente preveía la reventa dentro de poco tiempo. Pero el tratamiento regulatorio ha sido relajado. En el caso de ciertos activos adquiridos en la liquidación de préstamos no satisfactorios a partir de octubre de 2015, el plazo podría extenderse a 20 años. Por consiguiente, un banco no estaba obligado necesariamente a comercializar inmediatamente los bienes incautados. El exceso de stock podría permanecer fuera de la vista del público, protegiendo precios pero no valor económico.
Los colapsos bancarios, bienes raíces se vuelven seguros
En 2019, los controles bancarios informales cambiaron la función de bienes raíces. La vivienda ya no era simplemente una inversión o una propiedad de uso. Se convirtió en una de las pocas maneras de convertir un depósito inaccesible en activos tangibles.
La precisión es esencial. Los precios de bienes raíces libaneses siguen siendo referenciados en dólares reales. Los vendedores siguieron razonando en el valor del dólar, a menudo comparando su propiedad con lo que pensaban que era su precio de efectivo. Lo que ha cambiado es el medio de solución. Entre 2019 y 2022, se pagaron muchas transacciones a través de cheques bancarios extraídos en depósitos de dólares bloqueados, los « armas ».
La cantidad en el cheque se ajusta al descuento del dólar bancario. Si un vendedor quisiera recibir un valor económico de 100.000 dólares y si un dólar bancario valía sólo 25 centavos en efectivo, podría solicitar un cheque de 400.000 dólares. Eso no significa que el apartamento valiera $400.000. Su precio de referencia económico se mantuvo cerca de 100.000 dólares, posiblemente aumentado por una prima para compensar el riesgo, las demoras y las dificultades para utilizar el cheque.
Esta distinción es esencial para interpretar las estadísticas. En 2021, el valor nominal de las ventas registradas se aproximaba a 15 mil millones de dólares. No se inyectaron 15 mil millones de dólares en la economía. Una proporción considerable representaba depósitos bancarios depreciados convertidos a piedra con coeficientes de varias veces su valor en efectivo.
Para los depositantes que lo hicieron lo antes posible, la transacción podría limitar la pérdida. Para algunos prestatarios, también hizo posible pagar deudas utilizando dólares bancarios devaluados. Los bancos redujeron su cartera de préstamos y a veces recuperaron su deuda. El mercado inmobiliario absorbía por tanto parte de la crisis bancaria, pero al precio de una confusión completa entre la cantidad bancaria, el precio del contrato y el valor del dólar líquido.
A partir de julio de 2022, el Banco del Líbano impuso un requisito de que los edificios mantenidos por los bancos se vendan en dólares frescos o en libras calculadas a la tasa reglamentaria aplicable. Más generalmente, el mercado ha cambiado gradualmente a las regulaciones en « dólares frescos ». Esto ha eliminado algo de la ilusión creada por cheques bancarios. No restableció el crédito ni hizo que los hogares fueran más solventes.
El sistema bancario sigue siendo profundamente insolvente. Antes de la crisis, los préstamos al sector privado superaron los 50 mil millones de dólares. A finales de 2024, la cartera de préstamos del banco era sólo 5,5 mil millones, al 97,7%. Los depósitos todavía alcanzaron alrededor de 88 mil millones de dólares y fueron de 99,1% dolarizados, pero el grueso no correspondía a dólares libremente disponibles. Las estimaciones de mercado en 2025 colocaron depósitos bancarios bloqueados alrededor de 84 mil millones de dólares, en comparación con unos cuatro mil millones de depósitos nuevos. Este desglose no es una serie oficial uniforme del Banco del Líbano, pero da el orden de magnitud de la asimetría.
El agujero financiero ya se estimó en más de 70 mil millones de dólares en 2022. Es probable que sea más alto hoy según el método utilizado, pérdidas acumuladas, pasivos retenidos y el valor atribuido a activos públicos. En febrero de 2026, el Fondo Monetario Internacional todavía consideró que el proyecto de ley sobre estabilización y recuperación financieras era sólo un primer paso y debía mejorarse. En julio de 2026, el Parlamento seguía examinando la reforma bancaria, la reglamentación financiera y el mecanismo para recuperar los depósitos.
Este bloque afecta directamente a bienes raíces. Mientras las pérdidas no se distribuyan entre el Estado, el Banco del Líbano, los bancos, sus accionistas y depositantes, las instituciones pueden aplazar la venta de parte de sus activos. Mientras los promotores endeudados no sean liquidados o reestructurados, edificios inacabados o hipotecados permanecen fuera del mercado normal. La corrección existe, pero queda parcialmente encerrada en los balances.
El colapso bancario también reforzó una vieja preferencia libanesa por la piedra. Muchos hogares ya no saben cómo salvar. El banco destruyó la confianza; el libro no puede servir como reserva de valor a largo plazo; las inversiones financieras locales son raras; mantener entradas en casa es arriesgado. El apartamento entonces aparece como una forma de seguro, incluso si está vacío y no devuelve nada.
Este comportamiento apoya el precio, pero no crea una demanda de uso. Una persona puede comprar un apartamento para proteger $200,000 sin intención de vivir o alquilarlo. Por consiguiente, la unidad adicional no responde a un aumento del número de hogares o a una escasez de alquiler. Sólo retira el efectivo de la circulación.
El desarrollo de la economía en efectivo ha agravado la opacidad. El Banco Mundial estimó que el tamaño de la economía libanesa en efectivo ascendía a unos 6.05 millones de dólares en 2021, es decir, el 26,2% del PIB, y luego a 9.86 millones en 2022, casi el 45,7% del PIB. Cuanto más efectivo y pagos no bancarios se hacen, más difícil será identificar el origen de los fondos, el verdadero beneficiario económico y el precio realmente pagado.
Aquí es donde entra en juego la cuestión del lavado de dinero. Obviamente, los bienes raíces no se financian únicamente con fondos ilícitos. Sin embargo, es un vehículo especialmente adecuado para su integración: las cantidades son altas, las transacciones son poco frecuentes, las empresas pueden ocultar al beneficiario real y la valoración de una propiedad es subjetiva suficiente para explicar diferencias significativas.
La evaluación de 2023 de la FATF y el MENAFATF clasificaron la exposición del sector inmobiliario libanés a un nivel moderado, al tiempo que señalaron varias deficiencias. Entre 2017 y 2021 los corredores de bienes raíces no informaron de informes de transacciones sospechosas, aunque el país estaba pasando por una explosión de asentamientos atípicos y una dolarización en efectivo. Los notarios han hecho pocos informes y el conocimiento de los propietarios beneficiosos sigue siendo incompleto.
Las señales de blanqueamiento tradicionales incluyen la compra por encima del mercado, la indiferencia del comprador para el rendimiento o precio, las ventas sucesivas y el uso de estructuras que complican la identificación del propietario real. Sin embargo, un mercado ya opaco, en el que los precios reportados podrían inflarse por cheques bancarios, hace que estas señales sean aún más difíciles de aislar.
El Líbano fue incluido en la lista gris de la FATF en octubre de 2024 y todavía estaba en la lista en junio de 2026. El cambio en el secreto bancario votado en abril de 2025, con 10 años de acceso retroactivo en determinadas condiciones, es un cambio real. Sin embargo, no es suficiente limpiar instantáneamente décadas de transacciones y posesiones a través de alias o corporaciones. El cambio a dólares frescos ha hecho que el mercado sea más legible; Por otra parte, la importancia del efectivo puede hacer menos legible el origen del capital.
Demasiados hogares, menos habitantes
Un precio no puede ser entendido a largo plazo sin mirar a los que se supone que ocupan el bien. A este respecto, los indicadores disponibles son desfavorables.
Un estudio para el municipio de Beirut estimó que el 23% de las viviendas construidas entre 1996 y 2018 estaban vacantes, o más de 7.000 unidades. Aproximadamente el 65% de esas viviendas seguían sin venderse y el 35% se mantenían vacías voluntariamente. En la parte superior de la gama, la proporción podría aproximarse a una en dos viviendas.
La situación no se ha resuelto con el cierre de muchos sitios de construcción. De 6.792 viviendas terminadas entre 2015 y 2018, aproximadamente el 32% quedaron vacantes en 2018. De las 1.955 viviendas terminadas entre 2019 y 2022, el 43% seguía vacante en 2023. Nueva construcción se ralentizó fuertemente, pero la demanda cayó aún más rápido. Las grandes unidades de más de 240 metros cuadrados siguen estando especialmente expuestas, ya que concentran un precio total inaccesible a la mayoría de los residentes y costos importantes de mantenimiento.
Los datos de construcción confirman el cierre abrupto. Los permisos de construcción disminuyeron en un 32,6% en 2019 y de nuevo en un 61% a principios de 2020. Las entregas de cemento disminuyeron un 31,9% y luego un 55,7%. Se siguió una recuperación parcial: en la primera mitad de 2025, las zonas autorizadas alcanzaron 2.827 millones de metros cuadrados, en comparación con 2.435 millones al año anterior, un aumento del 16,1%. Las entregas de cemento aumentaron en 48,6% a 851.400 toneladas. Pero a partir de un nivel colapsado no significa que el mercado haya recuperado su equilibrio.
Las demográficas hacen que el ajuste sea aún más difícil. El Líbano no ha llevado a cabo un censo general desde 1932, que requiere gran cautela. Las estimaciones del Banco Mundial, que incluyen refugiados y otros residentes, sitúan a la población total en torno a 6,47 millones en 2015, 5,81 millones en 2024 y 5,85 millones en 2025. El descenso desde mediados de 2010, por lo tanto, estaría cerca del 10%.
La fertilidad, alrededor de 2,2 niños por mujer según la serie disponible, está ahora cerca del umbral de reemplazo. Sobre todo, la emigración afecta a las edades que suelen formar hogares y comprar las primeras viviendas. En 2024, el 38% de los libaneses entrevistados por el barómetro árabe dijeron que querían salir del país, en comparación con el 26% en 2018. Esta cifra fue del 58% para el grupo de 18 a 29 años. El 46% de los graduados de enseñanza superior, frente al 33% entre los demás, y el 72% de los solicitantes iniciales citaron las condiciones económicas.
Esto significa que el país no está perdiendo gente. Perde parte de su demanda futura de bienes raíces: jóvenes, parejas, ingenieros, médicos, ejecutivos y empresarios. Un apartamento comprado por un expatriado no compensa necesariamente esta disminución. Puede permanecer vacía once meses de doce; no crea la misma actividad local como un hogar residente, no apoya las tiendas de manera sostenible y no absorbe la oferta de alquiler ordinario.
Las transferencias de la diáspora siguen siendo importantes: alrededor de 6.700 millones de dólares en 2023 y 5.800 millones en 2024, lo que representa una disminución del 13,4%. Pero gran parte de este dinero financia consumo, salud, educación y ayuda para los seres queridos. La consolidación de las rebajas migratorias y la demanda inmobiliaria conduce a una sobreestimación del número de expatriados dispuestos a inmovilizar varios cientos de miles de dólares en un país donde sigue siendo alto el riesgo político, de seguridad, bancario y jurídico.
La diáspora también está observando la crisis. Ella sabe que una propiedad puede permanecer sin vender por mucho tiempo, que su seguridad puede estar sujeta a una hipoteca, que los servicios colectivos son deficientes y que los rendimientos de alquiler son bajos. Ya no paga automáticamente el precio cobrado en nombre del apego familiar. Los expatriados que compran a menudo tienen liquidez, información y una elección internacional. Comparan Beirut con Dubai, Atenas, Larnaca, París o Montreal, donde un activo puede ser más líquido, mejor financiado y generar ingresos más previsibles.
Por lo tanto, la geografía del mercado se está fragmentando. En el primer trimestre de 2026, Baabda concentró alrededor del 20,9% de las transacciones registradas, Metn 14%, Kesrouan 13,5%, Bekaa 11,7% y Trípoli 11%. Estas proporciones reflejan el precio, la accesibilidad y la percepción de la seguridad, así como una preferencia residencial sostenible. La reanudación del conflicto a partir del 2 de marzo de 2026 interrumpió nuevamente algunas decisiones: en tiempos de shock, es primero los volúmenes que desaparecen; los precios nominales sólo caen entonces, cuando el vendedor ya no puede esperar.
Lo que un metro cuadrado realmente es
El problema más visible es la diferencia entre precio por metro cuadrado y poder adquisitivo.
A principios de 2025, los precios observados o cobrados por vivienda en Beirut variaron considerablemente: aproximadamente $2,250 por metro cuadrado en Kaskas, $2,500 en Ras al-Nabeh, $3,400 a $4,300 en Mar Mikhail, casi $3,500 en Ras Beirut y $5,000 a $6.000 en el centro de la ciudad. Los antiguos apartamentos que requieren un trabajo importante podrían ser negociados alrededor de $1,000 a $1,500 por metro cuadrado.
El salario mínimo mensual se incrementó a 28 millones de libras en agosto de 2025, o aproximadamente 313 dólares a la tasa de mercado. Antes de la crisis, representaba alrededor de $450 a la tasa oficial. Un metro cuadrado en Kaskas equivale así a más de siete meses de salario mínimo. En Ras al-Nabeh, representa a ocho. Un apartamento de 120 metros cuadrados a $2,250 por metro cuesta $270,000, o aproximadamente 72 años de salario mínimo bruto, sin gastos de alimentación, transporte o salud. A 300.000 dólares, nos acercamos 80 años.
Incluso para familias mejor remuneradas, la brecha sigue siendo considerable. Un apartamento de 300.000 dólares representa 25 años de ingresos brutos para un hogar que gana 1.000 dólares mensuales; 12,5 años para un ingreso de 2.000 dólares; 8,3 años para 3.000 dólares; y otros cinco años para 5.000 dólares mensuales.
Las comparaciones internacionales suelen considerar que una proporción de los precios de la vivienda a los ingresos anuales cercanos a tres corresponde a un mercado asequible. Por encima de 5.1, se describe como severamente inasequible. Incluso una pareja gana $5,000 al mes alcanza, para un apartamento de $300,000, el límite superior de lo que las normas internacionales consideran tolerables. Esta familia ya pertenece a una pequeña minoría en el Líbano.
El colapso del PIB real, cerca del 40% entre 2018 y 2022, y la explosión de la pobreza amplió esta brecha. En las cinco gobernaciones abarcadas por el estudio del Banco Mundial, la tasa de pobreza aumentó de alrededor del 12% en 2012 al 44% en 2022. Entre los únicos libaneses entrevistados, fue 33%; en Akkar, casi 70%. Estos resultados no cubren uniformemente todo el territorio, pero hacen que la idea de un rápido retorno de la demanda interna sea capaz de apoyar los precios antiguos sea absurdo.
El crédito ya no reduce el esfuerzo inicial. El límite máximo actual de aproximadamente 100.000 dólares propuesto por el Banco de Hábitat puede ayudar a algunos hogares, pero sólo financia un tercio de un apartamento de 300.000 dólares. El comprador debe traer el resto en efectivo y demostrar una capacidad de pago en dólares. El viejo mercado de masas, en el que un banco avanzó tres cuartas partes del precio durante un largo período, ya no existe.
También debe mirar los ingresos generados por el bien. Muchos apartamentos libaneses no generan alquiler porque están vacíos, ocupados unas semanas al año o mantenidos pendientes de reventa. Sin embargo, tienen cargos: mantenimiento, condominio, generador, ascensor, vigilancia, reparaciones, deterioro y a veces impuestos. Su retorno neto puede ser cero o negativo.
En este caso, el propietario sólo gana dinero si otro comprador más tarde acepta pagar más. La ganancia no está relacionada con un servicio de vivienda o flujo de ingresos; Es puramente especulativo. Para tierras no explotadas, el rendimiento actual es incluso cero. Su valor depende completamente del precio de reventa futuro.
Tomemos un apartamento ofrecido a $300.000 y encomiables $1,000 al mes. Su alquiler bruto anual sería de 12.000 dólares. Después de períodos de vacantes, mantenimiento, gastos y reparaciones, asumen un ingreso neto de 9.000 dólares. Un inversor que demanda un retorno neto del 6% valoraría este flujo a $150,000. Al 8%, el valor caería a $112.500.
Otro ejemplo es un apartamento de $550,000 que genera $1,500 en alquiler mensual, o $18.000 en bruto. Con un ingreso neto de 14.000 dólares, su valor económico sería de aproximadamente 233.000 dólares a razón de retorno del 6%, es decir, 175.000 dólares al 8%. Estos cálculos son ilustraciones, no promedios nacionales. Sin embargo, muestran por qué un precio basado en el costo histórico de la tierra puede ser mucho mayor que el valor basado en los ingresos.
Los proponentes a menudo dicen que el precio no puede caer porque la tierra, el cemento, la energía y los materiales importados son caros. Esto es cierto para el costo de sustitución; Esto no determina el precio del mercado. Una residencia puede haber costado $400.000 por apartamento y vale sólo $250.000 si ningún comprador solvente o alquiler lo justifica. El costo es sufragado por la persona que lo construyó. El valor es fijado por el que puede comprar.
Así podemos hablar de varios valores simultáneos. Hay el precio cobrado, el precio realmente negociado en dólares frescos, el valor de liquidación cuando un vendedor debe bucear rápidamente, y el valor de retorno deducido del alquiler. Pueden ser separados por varias decenas de por ciento.
No existe un índice nacional suficientemente fiable y continuo para afirmar que todos los bienes raíces libaneses están sobrevalorados por un solo porcentaje. Como escenarios analíticos, la vivienda ordinaria y legalmente sólida puede ser 20-40% menos que su precio cuando una venta es realmente por concluir. Para una gran unidad de alta gama, vacante y sin fines de lucro, la brecha económica puede alcanzar el 40-70%. Un proyecto incompleto, hipotecado o afectado por un riesgo de seguridad puede valer sólo 20 a 50% de su valor teórico después de que se hayan deducido los costos y riesgos. No se observan declinaciones nacionales; Estos son rangos de valoración para medir lo que la iniquidad enmascara.
El valor real también debe incluir la inflación del dólar. El índice de precios de EE.UU. aumentó de aproximadamente 255.7% en 2019 a 321.9 en 2025, un aumento de casi 25.9%. Para mantener el mismo poder adquisitivo que un precio de 300.000 dólares en 2019, un apartamento debería haber alcanzado unos 378.000 dólares para 2025. Si bien todavía vale nominalmente 300.000 dólares, su valor real es sólo alrededor de 238.000 dólares en 2019: la disminución real se aproxima al 20,6%. Si vende $225,000 en 2025, su valor en dólares 2019 está cerca de $179,000, una corrección real de alrededor del 40%.
Así, un propietario puede afirmar que no « perdió nada » porque su apartamento todavía se muestra $300.000. En realidad, ha perdido el poder adquisitivo internacional, varios años de retorno y, si no encuentra ningún comprador, parte de la liquidez de sus activos. Un activo que sólo puede ser vendido después de tres años y con un descuento confidencial no vale su precio de anuncio.
Una corrección ya cometida, pero aún incompleta
El mercado se recupera en 2025. En la primera mitad del año se registraron 33.297 transacciones, en comparación con 16.390 transacciones al año anterior. Durante todo el año, habrían alcanzado 70.981 dólares en un valor cercano a 6.600 millones de dólares. El número de transacciones aumentó en 95,1% y su valor en 112,9%. El valor medio era de alrededor de 86.741 dólares.
Estas cifras deben leerse con cautela. Parte de la progresión es el procesamiento de los registros acumulados. El valor medio seguía siendo mucho menor que los años anteriores a la crisis y reflejaba más pequeñas transacciones, tierras o bienes fuera de los barrios más caros. En la primera mitad de 2025, se estimó en 85.735 dólares, un 31% menor que en la primera mitad de 2019 y un 40,6% menor que en 2022.
Las compras extranjeras registradas durante todo el año 2025 fueron sólo 1.485, alrededor del 2,09% del total de transacciones. La demanda internacional, que según el viejo discurso, era absorber indefinidamente la producción libanesa, se ha vuelto marginal. En el primer trimestre de 2026, el número de transacciones disminuyó en un 29,3% durante un año y su valor disminuyó en un 18,2%. Por lo tanto, la recuperación de 2025 no constituye un nuevo ciclo sólido de toros.
Los profesionales estimaron a principios de 2025 que áreas pequeñas y medianas vendían a menudo entre 20 y 30% por debajo de su nivel antes de octubre de 2019 en dólares frescos, mientras que algunos bienes de alta gama bien ubicados defendían mejor sus precios. Las observaciones del Banco Audi indicaron un aumento de cerca del 10% en los primeros tres meses de 2025, seguido de una congelación de mercado a partir de marzo. La guerra y los episodios de inseguridad producen este tipo de secuencia: los compradores se retiran inmediatamente, mientras que los vendedores mantienen sus precios hasta que la necesidad de liquidez los obliga a bucear.
Para evaluar la corrección todavía posible, volvamos al poder adquisitivo. Supongamos que un hogar gana $2,000 al mes, o $24,000 al año. Incluso aceptando una relación precio-a-ingreso de seis, ya clasificada como severamente inasequible, sólo puede justificar una vivienda de 144.000 dólares. Se prevé que un apartamento de 270.000 dólares disminuirá en un 47%, un apartamento de 300.000 dólares en un 52%, y una propiedad de 500.000 dólares en un 71%.
Con un ingreso mensual de 3.000 dólares, el valor compatible con la misma proporción de seis sería de 216.000 dólares. La corrección sería del 20% para un apartamento de 270.000 dólares, del 28% para un apartamento de 300.000 y del 57% para una propiedad de 500.000 dólares. Y este es todavía un escenario generoso: sin un crédito abundante, una proporción de seis es difícil de financiar.
Esto no significa que todos los precios caerán un 50% mañana. Un mercado inmobiliario puede permanecer sobrevalorado durante mucho tiempo cuando los propietarios no están endeudados, el impuesto de vacantes es bajo y los bancos retrasan las liquidaciones. La corrección se hace entonces diferente: caída en ventas, descuentos inéditos, deterioro físico de edificios, inflación del dólar y expectativa de que no se recibe ningún ingreso.
La comparación entre el antiguo y el nuevo sistema nos permite entender lo que ya ha cambiado. Antes de 2019, la paridad fija dio la aparición de ingresos estables; los bancos proporcionaron préstamos largos, a veces subvencionados; los promotores recibían financiación; los depósitos podían movilizarse para comprar; el capital regional pasaba en gran medida por el sistema bancario; la clase media seguía siendo una demanda potencial.
Hoy en día, el mercado opera principalmente en dólares frescos y en efectivo. El crédito inmobiliario es marginal. Los viejos depósitos permanecen bloqueados. La demanda se basa en una minoría con liquidez, algunos expatriados y compradores que buscan sacar sus ahorros del sistema bancario. Se modificó parcialmente el secreto bancario y se fortaleció la vigilancia internacional, pero la economía en efectivo se amplió. El mecanismo de distribución de las pérdidas bancarias todavía no está completo, mientras que los incentivos fiscales para mantener viviendas vacías no han desaparecido fundamentalmente.
Por lo tanto, la corrección final dependerá menos de una fecha específica que de varios desencadenantes.
La primera sería una verdadera reestructuración bancaria. Si requiere que los bancos desplacen edificios, liquiden las garantías de los promotores insolvente y reconozcan las pérdidas, una oferta que ahora se acepta aparecerá en el mercado. Si los textos necesarios comienzan a aplicarse en 2026 o 2027, sus efectos inmobiliarios podrían hacerse visibles entre 2027 y 2029. Este calendario es un escenario condicional, no un pronóstico: supone que las leyes se aprueban, las evaluaciones son creíbles y los procedimientos no se bloquean durante años.
El segundo desencadenante sería la imposición efectiva de viviendas vacantes. Un impuesto anual suficientemente costoso convertiría la espera en gastos. Algunos propietarios elegirían alquilar; Otros venderían. Los alquileres y precios convergen más rápidamente a los ingresos locales.
El tercero es demográfico y actúa lentamente más de diez a veinte años. Si la emigración de jóvenes graduados continúa, si la formación de nuevos hogares sigue siendo débil y si los expatriados no regresan sosteniblemente, las grandes áreas y barrios diseñados para una clientela fácil experimentarán una obsolescencia económica gradual.
El cuarto es seguridad. Los conflictos reducen primero las transacciones. Si persiste la inseguridad, los propietarios necesitados de liquidez terminan aceptando una caída nominal. Por otra parte, la estabilización política podría dar lugar a un repunte en ciertos sectores. Sin embargo, no cancelaría la brecha salarial: la seguridad puede restaurar la confianza, no recrea inmediatamente una clase media solvente.
El último gatillo es el tiempo en sí. Un edificio vacío está envejeciendo. Los sistemas eléctricos, ascensores, fachadas y zonas comunes se están deteriorando. El propietario pierde los alquileres que pudo haber recogido e inmovilizado un capital que podría haber producido un retorno en otro lugar. Incluso sin una caída en la figura escrita en el anuncio, el valor económico se consume.
Por lo tanto, los bienes raíces libaneses no son un mercado que habría resistido milagrosamente una de las crisis financieras contemporáneas más graves. Es un contrato en el que se ha difundido, movido o retrasado el reconocimiento de las pérdidas. Inicialmente se retrasó por créditos, subsidios y saldos bancarios; luego se removió por cheques en lolares; Por último, debido a la falta de ventas forzadas, la debilidad de los impuestos sobre la vacante y el uso de piedra como caja fuerte.
El valor nominal a veces permanece cerca del precio antiguo. El valor real ya ha disminuido como resultado de la inflación del dólar, la pérdida de rendimiento, la falta de liquidez y la disminución del poder adquisitivo. Para la vivienda ordinaria, la verdadera pregunta ya no es si se ha iniciado una corrección. Pregunta cuánto tiempo pueden los propietarios, desarrolladores y bancos evitar incluirlo claramente en los precios.
