Los bienes raíces en el PIB libanés son ahora objeto de un método más detallado. La Oficina Central de Estadística (CAS) distingue las viviendas alquiladas de las ocupadas por sus propietarios y sustituye el supuesto anterior de un aumento anual fijo del parque. Esta mejora acompaña las cuentas 2024 y la revisión de la serie 2020–2023. Se refiere a los servicios producidos por bienes raíces, no al valor de todos los bienes puestos en venta.
La distinción cuenta en un país donde los precios mostrados de los apartamentos ocupan un lugar importante en el debate económico. Un aumento del precio de una vivienda existente puede enriquecer a su propietario en papel. No significa que el país haya producido un apartamento adicional. Las cuentas nacionales buscan medir la producción anual, no añadir activos.
Inmuebles en PIB: tres actividades diferentes
La nota metodológica CAS distingue tres subconjuntos. La primera se refiere a los servicios de vivienda proporcionados por agentes inmobiliarios. El segundo cubre a los propietarios, considerados para proporcionar servicio de vivienda a su propio hogar. El tercero incluye otros servicios inmobiliarios, incluyendo alquileres de negocios.
Los propietarios no pagan necesariamente alquiler a un tercero. However, the national accounts do assign them a housing service, generally referred to as imputed rent. Este acuerdo compara los ahorros cuando la proporción de propietarios y arrendatarios difiere. Sin ella, la producción medida dependería artificialmente del estado de ocupación de la vivienda.
El alquiler imputed no es una factura pagadera ni un ingreso monetario recibido de una cuenta. Mide un servicio realmente consumido. Confundirlo con un impuesto o una deuda familiar daría al concepto un significado que no tiene.
El final del aumento de la tasa plana del 0,5%
El viejo método estimó el cambio anual en el volumen de los servicios de vivienda asumiendo un aumento fijo del 0,5% del parque cada año. No se separaron los componentes de alquiler y ocupación del propietario. Esta simple suposición proporcionó una trayectoria regular, sin reflejar la diversidad de situaciones de ocupación.
La metodología mejorada utiliza datos observados en encuestas de hogares para 2009-2010, 2012 y 2018. Se distingue entre viviendas ocupadas por sus propietarios y las alquiladas. Al establecer estimaciones anuales entre los años de estudio, los informes de CAS utilizan una interpolación basada en permisos de construcción emitidos cada año.
Los permisos son una herramienta estadística para cruzar entre las observaciones. No serán considerados como un recuento de viviendas terminadas y ocupadas durante el mismo año. La nota no proporciona un estudio amplio reciente de todas las unidades de vivienda. Describe una mejora de las estimaciones basadas en la información disponible.
| Elemento | Método antiguo | Metodología mejorada |
|---|---|---|
| Volumen de los servicios de vivienda | Crecientemente un 0,5% anual | Datos de estudio e interpolación con permisos |
| Situación de la ocupación | No hay distinción entre alquiler y propiedad ocupante | Serie separada para ambos componentes |
| Otros servicios inmobiliarios | Datos del IVA ajustados por precios de conservación de bienes | Datos de IVA y deflador compuesto mejor adaptado |
Precios adaptados a servicios medidos
Para los servicios de vivienda, la serie de volumen se convierte en valores actuales con los componentes correspondientes del índice de precios al consumidor. Por lo tanto, el CAS utiliza índices separados para alquileres reales y servicios de ocupante propietario.
Para otras actividades inmobiliarias, los datos de facturación del IVA siguen siendo la base de la estimación del valor actual. El cambio se refiere al deflador, es decir, el índice utilizado para separar las tendencias de precios y actividad. El viejo esquema utilizó el índice de precios de mantenimiento de bienes raíces.
La nueva fórmula combina índices más cercanos a los servicios en cuestión. La nota incluye servicios de arquitectura, ingeniería, publicidad y apoyo administrativo. No publica las ponderaciones detalladas de esta cesta en este breve documento. Por lo tanto, no es posible recalcular el resultado completo de esta nota solamente.
En 2024, aumentos de valor y disminución de volumen
En las cuentas revisadas, el valor inmobiliario añadido alcanzó 153.904 millones de libras diarias en 2024, frente a 117.241 millones en 2023. El aumento nominal es del 31,3%. A 2023 precios, sin embargo, la cifra de 2024 fue de sólo 109.272 millones. La actividad disminuyó así en un 6,8% en volumen.
El deflador aumenta alrededor del 40,8%. Esta combinación explica por qué un valor actual creciente puede acompañar una actividad real decreciente. No mide un aumento del 40,8% en el precio de venta de todos los apartamentos. El perímetro cubre los servicios inmobiliarios registrados en la rama.
La construcción aparece en otras partes de las cuentas, en una rama separada. Tiene actividad de volumen casi estable en 2024. La compra de un edificio existente, la construcción de un edificio y la prestación de un servicio de vivienda son por lo tanto diferentes realidades económicas. Un análisis riguroso debe preservar estas distinciones.
Lo que la revisión todavía no permite aislar
El CAS informa que la revisión 2020–2023 combina nuevos datos institucionales con mejoras metodológicas. La nota de propiedad explica una de estas mejoras, pero no proporciona una tabla que compara cada estimación antigua con la nueva. No permite que toda la revisión del PIB se atribuya a bienes raíces.
Las cuentas miden una actividad nacional agregada. No dan el precio de un apartamento específico, el número actual de viviendas vacantes, o el retorno esperado de una inversión. Para supervisar la calidad de esta medida, los próximos parámetros estarán actualizando los estudios del parque y publicando información más detallada sobre los ajustes anuales.
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